Mode d’exploitation de cette résidence
Il s’agit d’une une copropriété, mais aussi d’une résidence de tourisme « gérée », c’est-à-dire qu’elle est exploitée sous forme de fonds de commerce par une société commerciale unique (l’exploitant hôtelier) laquelle est liée par un bail commercial (en qualité de preneur à bail) avec chacun (en tous cas avec une très grande majorité) des propriétaires de cette résidence (bailleurs commerciaux).
Ce type d’investissement en résidence de tourisme, a pour corollaire le fait que les copropriétaires doivent donner à bail leur logement à une société d’exploitation hôtelière unique, laquelle prend en charge l’exploitation commerciale et hôtelière de la résidence (fonds de commerce) après avoir pris à bail tout ou partie des logements de la résidence, via autant de baux commerciaux conclus avec les copropriétaires.
Les propriétaires ont chacun effectué un tel investissement dans le cadre d’un achat immobilier en VEFA (vente sur plans) qui impliquait pour chacun d’entre eux de confier leur bien à bail à un exploitant hôtelier unique.
Via autant de baux commerciaux distincts que de propriétaires, l’exploitant est preneur à bail commercial de chacun des logements des propriétaires-bailleurs.
C’est ainsi que les copropriétaires de la résidence de tourisme ont donné leur logement en location à l’exploitant actuel, qui est leur preneur à bail, et qui est en charge de la gestion et de l’exploitation hôtelière de la résidence.
Cette société, en sa qualité d’exploitant de cette résidence, exploite la résidence sous forme de fonds de commerce, en vertu de ces baux commerciaux conclus avec chacun des propriétaires-bailleurs.
Méthodologie pour déterminer la valeur locative de renouvellement
Nous rappelons que la valeur locative de marché VLM qui se définit comme suit dans les International Valuation Standards :
« Montant estimé auquel un intérêt dans une propriété immobilière est susceptible d’être loué à la date d’évaluation entre un bailleur et un preneur à bail consentants à des conditions de prise à bail appropriées et de concurrence normales après une commercialisation adéquate, les parties agissantes, chacune, en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. »
La Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (5ème édition) précise que la valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives ou de toute autres natures refacturées au preneur.
Comme indiqué dans la Charte de l’Expertise, la valeur de renouvellement est légèrement différente de celle de marché en raison des critères des articles L.145-33 et R.145-3 du code de commerce, lesquels impliquent de tenir compte notamment de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail qui peuvent être des facteurs de minoration ou de majoration, ainsi que des différents niveaux des prix pratiqués dans le voisinage et des obligations respectives des parties. Ces critères peuvent créer un décalage avec le marché, les prix pratiqués n’étant pas uniformes, tant en raison de la pratique du droit d’entrée que de la règle du plafonnement. Ainsi, la jurisprudence vient en outre impacter la valeur locative de renouvellement en prenant en compte des références concernant non seulement les loyers de marché, mais aussi les loyers en cours et les loyers de renouvellement fixés par voie judiciaire.
En outre, la valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché définie plus haut, en ce sens qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles habituelles (comme l’impôt foncier par exemple), mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur.
La valeur locative de renouvellement sera aussi par ailleurs très souvent le résultat d’une négociation amiable et peut donc être différente d’une valeur locative de marché stricto sensu.
Ainsi, après avoir classé les appartements en fonction de leur surface et de leur vue, nous avons appliqué une valeur locative de renouvellement à chaque typologie retenue en fonction des éléments de référence retenus qui concernaient des loyers en cours ou renouvelés pour d’autres résidence de ce type dans le secteur. Nous avons également travaillé sur l’évolution du chiffre d’affaires hébergement de l’exploitant pour déterminer la part allouée aux copropriétaires compte tenu de l’augmentation de ce CA sur la période du bail et conforter la valeur locative de renouvellement retenue.
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L’équipe de Boidé Lacant & Associés
