En ce mois de janvier, nous avons eu le plaisir de déterminer la valeur vénale en l’état et après travaux d’un ensemble immobilier situé en 1ère couronne et comprenant 3 bâtiments à usage commercial et d’activité C’est l’occasion de revenir ici sur les caractéristiques de ce type de locaux la méthodologie que nous avons appliquée pour cette expertise.
Description sommaire de l’actif immobilier en l’état
Cet ensemble comprend trois bâtiments A, B et C à ossature et maçonnerie traditionnelle. Le terrain d’assiette est de forme irrégulière et présente une superficie de 8 000 m2 environ. Il accueille, outre les constructions, des emplacements de stationnement.
Le bâtiment A, anciennement occupé par LA HALLE AUX CHAUSSURES, est une boite commerciale qui comprend :
- Au rez-de-chaussée, une surface commerciale accessible au public
- Au 1er étage, une surface commerciale accessible au public
- Au 2ème étage, une réserve d’approche
- Au 3ème étage, une réserve d’approche
Le bâtiment B, anciennement occupé par CARREFOUR MARKET, comprend en rez-de-chaussée un espace commercial avec un bureau l’avant et une réserve à l’arrière.
Le bâtiment C est à usage d’activité artisanale avec des bureaux d’accompagnement.
Concernant les surfaces retenues:
- Pour les bâtiments A et B, à usage commercial, nous retenons des surfaces commerciales pondérées
- Pour le bâtiment C, à usage d’activité, nous retenons des surfaces utiles
Description sommaire de l’actif immobilier après travaux
Un permis de construire a été délivré par la mairie pour un changement d’affectation et une extension de cet ensemble immobilier : Nous évaluerons également l’ensemble en considérant ce projet de travaux réalisé, il s’agit d’une évaluation après travaux.
Voici le descriptif et les principales caractéristiques de ce projet de réhabilitation d’après les différentes notices du PC qui nous ont été transmises :
Les bâtiments A et B seront réhabilités, avec modification des affectations :
- Pour le bâtiment A, dépose du bardage, réfection de la toiture et surélévation
- Pour le bâtiment B, dépose du bardage et réfection de la toiture
Le bâtiment C sera démoli et reconstruit en rez-de-chaussée et trois niveaux. Ce bâtiment a été conçu dans le respect des hauteurs.
Le parti architectural adopté répond, à cet endroit, aux différents problèmes posés par le site en uniformisant l’ensemble du projet grâce à la mise en œuvre de modénatures communes.
En effet la volumétrie simple, les toitures terrasses, les matériaux utilisés et la graduation des hauteurs des bâtiments permet une insertion dans le site qui n’altère pas la qualité de la parcelle en fonction des différents points de vue choisis.
Le stationnement automobile est conservé tout autour des bâtiments mais une redistribution totale des places de stationnement est prévue, et pour éviter les croisements et une fréquentation trop importante côté rue A, une entrée supplémentaire sera créée au niveau de la rue B face au bâtiment A.
Les entrées et sorties automobiles existantes sur la rue de la A seront conservées, mais un aménagement supplémentaire du stationnement « minute » sera prévu au même endroit et une entrée secondaire se situera sur la rue B. En complément, un parking souterrain sera réalisé sous le bâtiment C.
Afin de respecter le style architectural choisi, le bâtiment sera traité par des façades en enduit gris perle, habillées par des croisillons en alu et laquées noir sur les bâtiments B et C.
Le bâtiment A sera totalement vitré avec des verres effet miroir ainsi que des panneaux de croisillons en alu, laqué noir pour reprendre l’aspect architectural des deux autres bâtiments. Le nouveau bâtiment C aura un habillage zinc sur la façade au dernier étage.
Les toitures seront différentes pour les trois bâtiments. Le bâtiment A aura une toiture terrasse accessible, le bâtiment B une toiture en deux parties, une zone centrale à double pente en zinc et les parties latérales végétalisées et non accessibles. Pour le bâtiment C, il s’agira d’une toiture terrasse non accessible. Des garde-corps en latte de bois sont prévus sur les trois bâtiments.
La périphérie de la parcelle restera inchangée mais rénovée en rajoutant des arbres et des arbustes tout autour du parking pour délimiter la parcelle de l’espace public.
Les espaces paysagers ont été conçus en accompagnement des constructions en prévoyant la plantation d’arbres en limite de propriété, ainsi que la préservation des végétations existantes.
Sur la partie libre, le sol sera recouvert de béton désactivé sur les aires de stationnement, complété par des bandes de pelouse pour séparer les bâtiments des zones de circulation automobiles.
Les affectations après travaux sont les suivantes:
- Pour le bâtiment A, ateliers avec bureaux. Nous retenons la surface utile.
- Pour le bâtiment B, commerce. Nous retenons une surface commerciale pondérée.
- Pour le bâtiment C, atelier, crèche et bureaux. Nous retenons la surface utile.
Evaluation de l’ensemble en l’état
Nous appliquons deux méthodes de calcul:
Méthode par capitalisation du revenu: détermination de la valeur locative de marché de l’ensemble capitalisée au moyen d’un taux de rendement susceptible d’être retenue par un investisseur. Les références locatives retenues et les taux de rendement sont déterminées par bâtiment en fonction de sa destination et de son état
Méthode par comparaison: nous utilisons une méthode de calcul qui vise à appliquer aux surfaces utiles déterminées un prix par m2 tenant compte à la fois de la configuration, de la destination et de l’état de chaque bâtiment.
La synthèse de ces deux méthodes nous permet d’obtenir la valeur vénale de l’ensemble en l’état.
Evaluation de l’ensemble après travaux
Nous appliquons deux méthodes de calcul précédentes aux bâtiments en supposant les travaux réalisés conformément au permis de construire:
Méthode par capitalisation du revenu: détermination de la valeur locative de marché de l’ensemble capitalisée au moyen d’un taux de rendement susceptible d’être retenue par un investisseur. Les références locatives retenues et les taux de rendement sont déterminées par bâtiment en fonction de sa destination et de son état
Méthode par comparaison: nous utilisons une méthode de calcul qui vise à appliquer aux surfaces utiles déterminées un prix par m2 tenant compte à la fois de la configuration, de la destination et de l’état de chaque bâtiment.
La synthèse de ces deux méthodes nous permet d’obtenir la valeur vénale de l’ensemble après travaux.